2022年房子将首迎“贬值潮”？专家坦言：人们明年买房或许更轻松

“2021年已经进入倒计时，留给我们挣钱的时间已经不多了”，这是笔者一位从事房产行业的朋友最近有感而发的一句话。确实，对于大部分从事房产行业的人来说，今年不是一个好年份，因为今年楼市行情不好，房子不好卖，就连“金九银十”的楼市旺季都在今年遇冷了。

在刚刚过去的11月15日，今年10月份的房价统计数据出炉了，最引人注目的就是全国平均房价跌破万元大关，10月份全国平均房价跌至9749元/平方米，低于2020年底9860元/平方米的平均房价。也就是说，目前的房价已经跌回一年以前，并且目前还在下跌的过程中。可以看出，对于10月份的楼市，房价下跌还是主基调，并且在全国70个大中型城市中，有52城新房价格下跌，64城二手房价格下跌。也就是说，目前在目前大部分城市中，房子的平均售价都在下跌，新房价格指数跌幅更是创2015年来新低。

在10月份，全国平均房价跌回万元以内，这是很多人始料不及的，同时也是很多投资客和已经买了房子的人不愿意相信的事情。在过去，我们国家的房价一直都在不断上涨，就算有个别区域的房价下跌，但是全国平均房价在过去很长一段时间里都在保持着一路上涨，就是在2016年9月份楼市出台调控政策之后，甚至是2020年，全国平均房价都没有下跌过。因此，这次全国平均房价跌回万元以内，对很多人的触动是非常大的，让很多坚信房价一直是上涨的人都重新认识了房价的走势。

更重要的是，10月份已经不是全国平均房价第一次下跌了，在今年9月份全国新房平均售价和二手房平均售价就迎来了77个月以来的首次环比下跌。也就是说，目前我们国家的平均房价已经连续两个月环比下跌了。

另外，相比于房价的降低，最近几个月以来，全国商品房的成交量也在不断降低。目前不仅二手房市场出现了量价齐跌的情况，新房市场更是遍地打折促销。根据统计数据显示，从今年6月份以来，新房和二手房的成交量就进入持续下跌的模式，在7-10月份，全国新建商品房销售面积和销售金额均出现了4连跌。特别是在10月份，新建商品房销售面积更是下跌21.7%，销售金额下跌幅度也高达22.6%。

1、房价的走势是滞后于调控政策的，一般要滞后6个月左右。虽然在过去2个月楼市调控政策已经见底，调控政策最严厉的时刻已经过去。但是受调控政策的影响，未来近半年里，房价走势大概率还是向下的。特别是在二手房市场上，由于抛售房产的人数会越来越多，并且人们对楼市的信心也不足，所以在二手房市场上房子将面临大范围贬值现象；

2、楼市调控政策虽然见底，但是楼市调控政策并没有任何放松的迹象。也就是说，未来一段时间虽然调控政策不会再继续收紧了，但是目前房地产行业面临的问题依旧存在。特别是在信贷政策收紧影响下，目前房企的资金链非常紧张，不仅融资受到影响，同时购房者对楼市信心不足，房企卖房回笼资金的速度也受到了很大影响。更重要的是，受今年房价下跌的影响，房子的赚钱效应正在减弱，很多人银监会今年买房的人都面临的亏损的情况。所以，现在不仅投资客正在退出楼市，就是更多刚需购房者也开始驻足观望起来。另外现在炒房客不仅不再继续投资房产，但是开始大规模抛售房产了。

通过以上2点可以看出，对于2022年的房价走势，不仅没有政策的支撑，同时也失去了购房者的支撑。所以2022年房价继续下跌可能是大概率的事情。另外，对于刚需购房者，就算他们想买房子，但是他们则买不起目前这么高房价的房子，这是因为现在的房价已经严重和人们的收入水平脱节了。10月份的平均房价刚好和2020年底的平均房价差不多，而2020年全国100城的平均房价收入比却高达9.2。因此，现如今很多普通人想购买一套房子，不仅要掏空“6个钱包”，同时还要背负二三十的房贷。而现如今我们国家的整体住房资源已经过剩了，并且这种过剩的现象也已经慢慢在楼市中体现了出来。因此，在房价严重偏高和供大于求的情况下，2022年迎来“房子贬值潮”已经顺理成章了。

事实也是如此，目前我们国家的住房资源确实已经过剩了，根据国家统计局公布的统计数据显示，截至2020年底，全国城镇居民人均住房面积已经超过了40平方米，这已经远远超过了欧美发达国家人均33平方米的住房水平。另外，根据2020年初央行公布的数据显示，截至2019年底，我们国家96.86%的城镇家庭都已经有了房子，并且户均超过1.5套房子。如果再结合目前63.86%的城镇常住人口城镇化率和44%的户籍城镇化率来计算，可以得出，目前仅城镇家庭拥有的房子就足够城市中所有的人居住了。也就是说，目前我们国家的总体住房资源确确实实已经过剩了。虽然目前城镇化建设还在继续，但是每年也有大量新建商品房流入楼市。因此，我们国家的住房资源不仅目前已经过剩了，并且随着时间的推移，住房资源过剩的现象会越来越严重。

另外，相比于越来越过剩的住房资源，未来人们对住房资源的需求会越来越少。原因有3点，一是因为目前我们国家的人们对住房的拥有率已经越来越高了并且城镇化率也已经高达63.89%。随着城镇化率越来越高，以后城镇化建设的速度也会越来越低；二是新生人口数量在持续不断减少，根据统计数据，2020年全国新生人口数量已经跌至1200万，并且还在下跌之中。也就是说，未来我们国家的人口可能会进入负增长时代。更重要的，再过5～10年，00后和10后就将慢慢成为购房主力军，而00后和10后比80后和90后整整少了1亿人。也就是说，再过5～10年，购房的人数就会大幅减少；3、现在很多年轻人都是独生子女，特别是00后和10后，对于独生子女开始，他们可能根本就不缺房子，对房子的需求会非常少。

因此可以看出，目前的楼市环境已经非常不利于房价的走势了。在笔者看来，只要楼市调控不放松，随着炒房客慢慢退出楼市，在2022房价大概率会开启降价潮。对于房企来说，为了回笼资金降低负债率，也会选择在2022年降价促销。

那么，在现如今的楼市环境下，2022年买房会更轻松一些吗？对于这个问题，很多专家和学者都给出了肯定的答案。就比如上海易居研究院的专家直言：明年买房会更轻松。为什么会这样说呢？对此，上海易居研究院的专家给出解释：1、受调控政策的影响，特别是信贷政策收紧的影响，大部分房企目前资金链都非常紧张，并且还背负着降低负债率的压力。所以现在开始，到2022年结束，房企们大概率都会通过降价促销的房企来回笼资金降低负债率；

2、房价还未见底，房价开启下跌通道，这并且是一个“限跌令”能阻止的事情。目前，不仅房企们需要降价卖房回笼资金，同时二手房也要降价卖房，更重要的是刚需购房者对楼市信心不足，并且购买力不足。因此在这种情况下，房价只有下跌才能打破有价无市的僵局。

可以看出，2022年的房价走势大概率会和现在的房价走势一样，总体会以降价为主基调，不仅是二手房业主会降价，开发商也会持续不断推出降价促销的活动。不管是房价降低还是开发商推出促销活动，都可以减轻购房者买房的压力，让购房者买房更轻松。另外，房贷利率在2022降低是大势所趋，根据近期多项数据均显示，房贷以及房企融资端正在释放改善信号，这也预示着房贷利率要降低了。房贷利率的降低，可以直接降低人们的房贷利息，减轻人们的房贷压力。因此，在2022买房，在房子的价格和房贷利率上，都会让人们买房更轻松。