第三批集中供地的出让规则究竟放松了多少？

8月自然资源部会议以来，集中供地出让规则出现大幅调整和优化；而在第二批集中供地整体遇冷的情况下，部分城市第三批集中供地的出让条件出现松动。那么，第二批、第三批集中供地的出让规则具体发生了哪些变化？出让规则变化的背后反映了地方政府怎样的思路？第三批出让规则的松动将在多大程度上影响成交热度？

限地价和控制溢价率成为共识。所有城市均限地价，封顶溢价率控制在15%以内，其中北京、上海延续第一轮严控态势，继续将封顶溢价率控制在10%左右或以下；

竞地价之后的竞争环节多元，摇号成为更多城市的选择。具体而言，三成以上城市选择“限地价+摇号”的方式，广州、深圳、长沙、合肥采取竞自持或者竞装配率之后再摇号的三重环节，在此之外，其他方式包括竞品质、一次性报价、竞配建、竞自持等。

此外，限房价方面，六成以上城市部分或者全部限房价。第二批集中供地的保证金比例以20%左右为主，深圳、郑州、苏州、济南等城较高，平均水平均在50%上下，值得注意的是，杭州取消了上限5000万的预约保证金制度，统一使用20%的保证金比例。

从出让条件来看，限马甲、限参拍资质、限资金来源“三件套”成为各城标配，南京、深圳城市还限制企业报名或者竞得宗数；北京、天津、南京、合肥、深圳、成都、长沙等7城有保障性租赁住房或其他保障性住房配建要求，其中，北京、合肥规定开发商建成后由政府进行回购并持有，深圳配建的均为出售型公共住房，其他城市建成的保障性住房均需开发商自持；此外，沈阳、无锡、长沙、合肥等城市部分地块有产业引进相关要求。

相比于第一批集中供地，我们认为第二批集中供地的出让规则规范和提高了入场门槛，并致力于控制拿地成本增长。

触及最高限价后，由竞自持或竞配建改成摇号或者竞品质；

此外，限房价方面整体没有大变化，值得注意的是，广州在部分区域试行限房价，长沙将限房价范围扩展到所有地块；保证金比例整体变化也不大，天津、福州等5城有所下降，杭州暂停5000万元封顶的预约保证金制度，保证金门槛大幅提高。

从第二批集中供地的竞拍规则变化来看，地方政府积极响应了自然资源部8月会议的精神，一方面严控地价，另一方面也尽量避免在土地出让金之外增加其他成本。由此而言，第二批集中供地的竞拍规则整体上有利于降低企业的拿地成本，不论是名义成本，还是实际成本，对于企业，它改变了过去单纯拼财力的格局，资金不再是拿地成功的唯一因素，还要拼运气或拼品质。

出让条件方面，主要变化在于普遍新增限马甲、限参拍资质、限资金来源“三件套”，以及租赁住房配建更加常见。总体而言，第二批集中供地出让条件更多、更统一，在“三件套”要求下，土地市场的入场门槛提高，同时须自持的租赁住房配建增加了房企拿地的实际成本。

我们认为，第二批集中供地的规则调整，政府的思路在于规范和纠偏，一方面进一步规范土地市场秩序，另一方面纠正第一批集中供地中拿地名义和实际成本攀升的现象，给房企预留合理利润空间，从而保证工程质量和后续交付。

我们认为，第三批集中供地的出让规则较第二批的变化可以总结为：竞拍规则基本延续，出让门槛和出让条件在底线维持的前提下有一定程度放松，第二批集中供地流拍率高的城市放松幅度更大。这说明各城尤其是第二批流拍率高的城市，在既定的规则框架和自身承受能力范围内，正在努力优化出让规则，尽量避免大幅流拍。

竞拍规则方面，从目前发布公告的城市来看，第三批集中供地与第二批相比变化不大，仅深圳由竞自持改为竞公共住房面积，合肥竞品质地块增加。

限房价方面部分城市出现放松，包括广州、福州、成都等，广州取消第二批在部分区域试行的限房价政策，福州溢价成交时销售指导价的上浮比例由0.1%提高至0.3%，最高上浮比例由1.5%提升至4.5%，成都降低3宗回炉地块起始价的同时，提高了其限定房价水平。

同时在保证金比例方面，一半以上城市有不同程度调低，其中苏州、杭州最为明显。具体而言，苏州取消50%的比例，将保证金比例统一调为30%，杭州重启了上限5000万的预约申请制度，拍地门槛回到第一批的较低状态，无锡整体水平有所下降，广州、南京整体调整不大，不过取消了较高的保证金比例。

出让条件方面，维持“三限”底线，整体以放松为主基调，但幅度比较克制。首先是限马甲、限参拍资质、限资金来源“三件套”得到保留，第二批开拍早的无锡增加了资金来源审查要求，并全面要求二级及以上开发资质；其次在其他出让条件方面，部分城市有实质性放宽。具体而言，广州、苏州、合肥放宽部分土地出让金支付期限，广州、合肥、成都取消或者放松配建或产业引进要求，南京放松参拍资质、合作开发限制。此外，也有一些城市针对性收紧一些规则，例如南京进一步规范配建租赁住房的建设和管理，同一竞买人报名地块数由13宗减少11宗等。

我们认为，当前在这些放松措施中，放宽土地出让金支付期限对吸引房企参与是更加有效的手段，但是考虑到地方财政需要，地方政府放宽的范围或者程度都会有限。降低配建或产业引进要求也会提升地块本身的盈利预期，不失为避免流拍的有效举措之一。

综合目前出让规则的放宽情况，我们不难发现，第二批集中供地流拍率高的城市放宽幅度更大。广州第二批流拍率高达52%，此次在多个层面均有放宽，尤其对于回炉地块，出让门槛和条件明显下降，杭州流拍率也不低，因此重启了低门槛的预约申请制度，合肥有近30%的流拍，此次放松了土地出让金的支付期限，降低配建和产业引进等要求，苏州第二批流拍率近14%，此次在保证金比例和土地出让金支付方面也做出调整，相比而言，第二批热度仍然较高的深圳，并没有出台放松举措。

第二批流拍率高企的城市扭转流拍势头的意愿更加强烈，因此接下来我们也可以期待同类城市如北京、长沙在出让规则上的更多调整，尤其对于回炉地块，出让规则可能会有明显放宽。

总而言之，我们认为，自然资源部8月会议精神奠定了第二批及后续批次集中供地出让规则的基本框架，而在第二批集中供地明显遇冷后，各城尤其第二批流拍率高的城市，正在积极出台政策，避免土地市场持续低迷，例如适当降低保证金比例，放宽土地出让金支付期限，降低配建或产业引进要求等等。我们预计其他城市的出让规则调整也大致在这些范围内，第二批流拍率高企的城市可能会有更大幅度的调整。

至于出让规则调整的效果究竟如何，土地市场热度是否会有所回升，我们的观点是出让规则调整只是其中一环，市场热度回升需要多方面因素共同作用，尤其是企业融资环境的改善，同时，在出让规则调整之外，实实在在的地价下调的效果或许更加直接。因此，第三批集中供地的市场表现究竟如何，主要取决于企业的融资环境在多大程度上改善，在此基础上，政府下调地价、放宽出让规则将起到不同程度促进作用。

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