上海接连成交2套过亿法拍房 均高于评估价70％以上

11月，上海2套法拍房总计成交价接近3亿元，引发关注。动辄上亿的竞拍价格，让豪宅、洋房类法拍房热度居高不下。

从2020年开始，上海法拍房整体市场也在逐渐升温，成交与溢价率不断走高。但从2021年1月法拍房纳入限购后，市场开始两极分化，许多非豪宅法拍房热度降低。近期，竞拍网站上的法拍房，也在不少在经历流拍、低于市场价成交等低潮。

11月2日，上海淮海路一座花园洋房法拍。起拍价3797万，21位竞拍人酣战11小时，经过719次出价，该套房最终以9932万元成交，加税费后超过1亿元。比评估价溢价约80％，比起拍价溢价约160％。折合每平方米约27.6万元。

这套洋房所在的小区为“上方花园”，它距今已有约80多年历史，属于西班牙风格的独栋花园住宅，是上海市优秀历史建筑。

据链家网同一小区内的在售房源来看，目前上方花园有一套普通2室1厅住宅在售，挂牌价约为12万/平方米。

该套法拍房位于上海豪宅小区古北壹号，目前该小区内住宅的二手房价在16万/平方米左右。相邻的小区名都古北，在链家的挂牌价约11-12万/平方米。此次拍出的法拍房，同样高出同地段小区房价一倍以上。

值得注意的是，一亿元级别成交价并不是上海法拍房的天花板，就在今年9月，上海一豪宅小区华洲君庭的一套房产，以3.15亿的成交价，创下全国法拍单套住宅价格之最。

比评估价、起始价以及周边小区溢价较多，似乎在豪宅类法拍房中较普遍，原因之一即这类房产具有稀缺性。有业内人士指出，老洋房小区，若处于优质地段，自身的收藏价值和未来投资价值较高，买家自然愿意花高价买下。很多豪宅的稀缺户型仅在法拍房市场才能看到，自然也能吸引不少富豪。

然而在豪宅类法拍房不断刷新“法拍天花板”的同时，普通法拍房的热度却在下降，尤其是今年1月被纳入限购后，其他类型的法拍房并不景气。

乐居发现，近期多套非核心市区和非豪宅类法拍房，甚至因无人竞价而流拍。如阿里拍卖上，于最近结束拍卖的多套房产，起始价与市场价相比并不高，但依然无人竞价。

而有竞价和竞价人数较多的房产，许多成交价也小于市场价格。

如阿里拍卖上，于11月11日结束竞拍的上海市浦东新区耀华路421弄22号新世纪花苑小区一套约70平方米的房产，评估价为544万，虽有5人参与竞价，但其最终成交价为405万，折合单价约5.78万。而在链家网上，该小区目前的二手房挂牌均价约6.5万/平方米。

今日结束竞拍的上海市闵行区申北路566弄36号名仕世家花苑一套建面95.26平方米的房产，评估价为560.2万，最终成交价521.14万，低于评估价格，折合单价约5.4万/平方米。从市场价来看，链家网上同小区二手房挂牌均价约5.8万/平方米。

以上海官方公拍网近期的法拍房竞拍结果看，许多房产的成交价也小于市场价和评估价。

对于限购政策后出现的落差，上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，政策后等于法拍房和普通二手房相比，除了起拍价格低有优势，其他毫无优势，而且可能还会有一些隐患，更不可能像以往那样以高价去成交了。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，起初因为法拍房不限购，参与的人很多。但限购后，性价比就不大了。

据沪诚资产的研究报告显示，2020年上海法拍房参拍人数和围观人数增加，市场热度暴涨，全年整体溢价成交，且整体高于2019年。

而2020年法拍房热度的升温，与上海二手房的升温步伐相似。4、5月份，上海二手房的量价开始持续升温。而法拍房市场从4月开始，溢价率也开始逐步走高。

如阿里拍卖上一套2020年6月成交的浦东新区仁恒森兰雅苑小区某房产，起拍价和评估价均为1750万，最终成交价2250万元，溢价率约30%。

该房产建筑面积达418.75平方米，折合单价约5.37万/平方米。同时间段链家成交中，该小区某套约500平米的房源成交单价为4.7 万/平方米。意味着该套法拍房较同小区当时的二手房价仍有约14%的溢价率。

卢文曦认为，在不限购时法拍房市场升温的原因，可能在于大部分法拍房已可以做到“清场”。原先的法拍房可能会存在错综复杂的产权或者租赁关系，即便是买下了可能也无法实际使用，但后来的法拍房大部分可以解决债权债务问题。

那么后续上海法拍房市场会重新升温吗？严跃进认为：“至少目前看，限购政策还是很紧，谈不上松绑或利好。即便是普通住宅的政策放松，法拍房估计还是会从紧，从这个角度看，法拍房市场要略看空。”