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一种说法 小区公共收益归业主的常识需要重申

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小区里的电梯广告费、停车费、场地租金等收益,究竟该归谁?最近,南京市中级法院公布了一起案件的终审结果,判决某小区物业公司向业主返还10年的公共收益共计124万多元。十多年来,小区物业一直将小区公共收益据为己有,也未定期公布小区公共收益的详细收支情况。后该小区业委会起诉要求物业公司返还10年期间的公共收益。法院在审理调查中发现,物业公司提供的账目不清晰,无法举证实际支出,同时双方在物业合同中没有对公共收益分配进行约定。法院根据本案实际情况,酌定所得收益的30%为其合理成本,剩余部分归业主所有。

随着商品房的普及,很多人都知道业主需要缴纳物业费,如果拒不缴纳物业费,很可能享受不到相应服务。相反,一些物业公司利用小区的公共场所和设施进行营利,业主却未见到任何收益。

《民法典》明确规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。《物业管理条例》则规定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

由上可知,利用小区共有部分进行营利所产生的收益就应当归业主所有,而不是物业公司的“小金库”或“私房钱”。即便物业公司与业主进行约定,也只能约定将该部分的收益用于补充维修资金或者折抵物业费,不能约定归物业公司所有。

然而现实中,很多小区均将公共设施委托给物业经营管理。这导致很多业主根本不知道该收益应归谁所有。这样的想法无异是放弃了自己的权利,一些物业公司也借此模糊概念,蚕食公共收益。

大多数小区的公共收益相当可观。如小区的电梯、灯箱、门禁杆上均有广告,在小区内搞促销可以收取场地租金,占用公共车位可以收取停车费。各种各样的收入加起来是不菲的数字。梳理报道可知,一些管理规范、业主委员会高度负责、敢于向物业公司较真的小区会给业主“分红”,这就是最好的例证。

遗憾的是,给业主“分红”的小区毕竟是少数,很多物业公司定位混乱,将自己视为小区主人,收费不透明,服务质量低。在公共收益的管理、使用、分配上,拒绝接受监督,暗箱操作。要知道,物业公司与业主不是管理与被管理关系,业主缴纳物业费,物业应按规定或合同约定提供服务。那么,物业公司显然不能“仆大欺主”,将公共收益占为己有,这是非常浅显和朴素的道理。

如今,大型成熟的商业小区越来越多,小区公共收益随之增加,这些收益不该成为一笔任由物业操持摆弄的糊涂账。这需要业主权利意识的觉醒,积极、勇敢地维护自己的权利,如要求物业公司公开收入支出并进行审计,监督公共收益的使用和分配。

相关部门也应主动作为,为业主撑腰做主,如法院在账目不清的情况下,酌定收入的30%是成本,其余的归业主所有就是敢于担当的表现,让故意混淆账目的物业公司侵吞公共收益的伎俩无法得逞。主管部门更应加强对物业公司的监督管理,如强制要求定期审计账目,公开明细,帮助、指导、协助业主依法主张权利,追究侵吞公共收益者的法律责任。进而让小区公共收益归业主成为人所皆知的常识,让业主挺直腰杆、理直气壮地行使权利,支配公共收益。供图/视觉中国


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