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自然资源部:“集中供地”制度并非取消,而是优化调整

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近期,一份自然资源部办公厅发布的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》(以下简称“《通知》”)引发市场关注,其中提到对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”。

此项《通知》被部分媒体解读为“要取消集中供地制度”。2月3日,据《上海证券报》消息,自然资源部对此回应称,该文件为自然资源部印发,是对地方住宅用地供应工作进行的指导文件。不是要取消集中供地制度,而是优化完善集中供地政策,更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用。

《中国经营报》记者了解到,此份《通知》的发布时间为2022年12月8日,是由自然资源部向各省、自治区、直辖市自然资源主管部门发布,并向所有市、县自然资源主管部门提出要求的。其中提到,市、县自然资源主管部门要根据年度供地计划,分批次公开未来一定时间段内拟出让地块的详细清单。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月。详细清单内的地块,在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告。

同时,该份《通知》还强调,各地要将住宅用地近三年年平均完成交易量以及对应的住宅建筑面积,作为测算下一年度供地计划总量的参考。要因城施策安排计划总量,凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市,应当控制商品住房用地供应规模。其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市,应当从严压缩计划规模直至暂停供地。

此外,自然资源部在该份《通知》中还指出,大城市土地供应要向租赁住房建设倾斜,供地计划中应单列租赁住房用地,但不再强调“占比不低于10%”。同时,各地要“增加优质地块供应,支持刚性和改善性住房建设用地需求”。

据了解,2021年2月份,自然资源部发布住宅用地分类调控文件,要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”:一是集中发布出让公告,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。随后,22个重点城市的土地供应开启了“两集中”模式。

如今,该份《通知》的出台,意味着实行了两年的土地“两集中”供应模式正在发生变化。

中指研究院土地市场研究负责人张凯指出,该《通知》并未明确“取消集中供地”,而是根据当前我国房地产市场情况对集中供地政策的进一步完善。从实际情况来看,已经推出2023年一批次供地的杭州、苏州和郑州均仍然采用集中供地的方式,同时供应10宗以上的涉宅用地,但相较于2022年一批次的供应量显著下降。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉亦指出,作为楼市最重要的长效机制,“抓资金、抓土地”是调控楼市、实现新模式过渡的关键。国家层面此前已经提出了要向新发展模式“平稳过渡”,因此不可能取消,而是根据新情况在出让模式和出让环节上作出优化调整。集中供地制度的出台,初衷是为了疏通供需双方的信息,引导各方预期,避免抢地导致地价过度推高从而推动房价过快上涨,进而导致资金大规模涌入楼市。通过对土地合理定价,纠正地方无序的土地财政行为,同时也能保障地方政府合理的财政诉求。

实际上,过去两年,集中供地政策在土拍市场热度较高的时期起到了稳地价、稳房价、稳预期的作用。去年在土地市场不断遇冷的情况下,各地加大“因城施策”力度,对集中供地模式作出局部调整。多个城市将集中供地批次增加到了四批次甚至更多,向“少量多次”转变。

张凯认为,适时完善和优化原有集中供地政策,放宽全年供地批次数量的限制,分批次供地有利于缓解房企的资金压力,降低同批次地块入市的竞争强度,进一步稳定房价、地价和市场信心。

同时,《通知》中要求地方政府加大拟出让地块的信息公开程度,要求原则上提前不少于3个月公开拟出让地块的详细清单。张凯指出,这样一方面可以稳定购房者对于市场的预期,另一方面也为房企提供更为充足的研判时间,做出更加理性的投资决策,对于房地产行业营商环境的提升起到重要作用。

此外,该《通知》还要求商品住宅去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市控制供地规模。而这类城市通常存在城市经济基本面较弱、人口净流出、商品住宅库存较高等特点。张凯认为,通过控制供地规模,用未来一段时间消化商品住宅库存,扭转一定程度上失调的供需平衡,有利于降低当地房地产市场的资产价值大幅下跌风险。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进指出,该份《通知》的出台,充分体现了供地思路兼顾短期矛盾和中长期制度安排需要。从今年1月份土地市场情况来看,房企拿地投资意愿较低,但他认为,随着“销售市场活跃-投资拿地活跃”的逻辑线更加清晰,后续各类企业依然会有积极拿地的动作。


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