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哈喽大家好我是血拼哥,开篇先说共产房消息。
本周一,丰台均价4.3万/平的共有产权房“豪宅”项目懋源晟府完成摇号,看口罩的情况,如果公示一周左右启动选房,我估计哈,十有八九要线上了。大家没看样板间的要抓紧了,没了解物业费、得房率等细节的朋友也要抓紧了。
网上到处可见「房地产迎“王炸”级利好」的消息,同时昨天延续到今,地产股狂飙接近涨停。
“金融16条”出台都没能达到的效果,昨天还在ICU的“病人”今天拉出来就能蹦迪了?
这一切要从证监会11月28日发布的房地产在股权融资方面调整优化五项措施说起。
有意思的是,此前信贷、债券效果都平平,最后还是G民扛下了所有。
在一浪高过一浪的“救市”声中,地产“复宠”的信号愈加强烈,但是就问一句话,这样的市场,你还敢进吗?
1、政策是来救急的
不,我看完证监会发言人答记者问原文后的感觉是,着急的不是“救市”,是保民生,是预防暴雷。
截至2022年10月31日,房企待偿债券余额共计30075.9亿元。一年内到期的债券合计9552.8亿元,这还只是债券,总负债规模更是远高于此。
而上周金融机构总共给房企授信的规模大约1.3万亿,其实也才刚刚覆盖房企一年期到期的债券。
这种情况下,房企想要同时完成保交楼,还债几乎是不可能的,所以明年期房市场并不乐观,此次放开市场融资原则也有一条,融到的钱不能拿来扩张,要保交付、还账。
财经圈子里流传一句话,好市场,不需要救,救得越狠,韭菜越心虚。
因为现在任谁都看得出来,问题不在供给端“卡着不给”,而是需求端“不想要,不敢要”了。
人口大势,经济大势,行业大势,一批年轻人“不接盘”的共识,哪一个都是对房地产精准的打击,如今四合一,威力更是不可小觑。
对于开发商来说,借来的钱总是要还的,融来的钱也明文规定不能拿来土拍扩张,那么想要真的好转,唯有打通销售环节,获取现金流。但是现在需求端不动,等着房价低一点,再低一点,这样的市场就问,谁敢冲?
玉门、鹤岗、阜新、牡丹江、重庆北碚……“白菜价”房子数量还在壮大,是不是等等,再等等,房价将不是“大山”?
北京昨天的土拍一共6宗地,通州、门头沟两宗底价成交,剩下4宗城区地块,三宗溢价15%,要知道,15%溢价是此次土拍合理价格上限,开发商不惜本钱,拿地热情可见一斑。
然鹅和北京同日举行土拍的武汉和无锡,表现相对落寞。
无锡五批次集中供地14宗地块全部底价成交,武汉7宗地块有1宗延期,剩余6宗均底价成交。更早之前的无锡四批次、苏州四批次和南京四批次更是几乎全部底价成交。
首先是北京土地在出让模式上用了”心机“,采用预申请模式,有人想买才正式挂出,所以基本不会流拍。
其次就是北京的“让利”表现更为明显,平均房价地价差达到34777元/平方米,比上一轮提升了5000元/平方米。盈利空间的进一步扩大,也是刺激房企积极拿地的重要原因。
最后,北京”底气“还在,北京总体需求的客观基数比较大,到目前为止,北京全年商品住宅的成交总额已经超过了三千亿元,虽然比不上去年的规模,但也超过了2020年的成交水平。
北京稳定且巨大的需求还是给整个市场提供了坚实的底气。
北京表面上一直在做减法,但是对购房意向群体的吸引力并没有减弱。
此外,制度更完善、规则更透明也是北京的优势,这样的城市,你说房价有”如葱“的一天吗?
但是同时大家也要清楚的认识到,北京也不是遍地黄金,咱们也说了很多次,短期内远郊大,老破小隐患都不小。
老破小是楼龄高,产权乱,维修麻烦多,且如果入手残值少,贷款年限长,月供高。
最后,看得出来,这波轰轰烈烈的利好还没完,12月大会会不会再出超预期的指示,咱们拭目以待。
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