“郑州未来人口达3000万”的逻辑是如何产生的？（深度分析）

河南商报投牌君按

拥有众多国家级战略和平台于一身的郑州，在去年地王频出、房价不断创出新高、当前房地产调控仍在持续的背景下，如何看待郑州房地产市场当前及今后的发展趋势？3月3日，河南省房地产业商会主办的“2017河南房地产市场形势分析报告会暨河南房地产行业公益颁奖盛典”在郑州隆重举行，来自省内外350余家房企代表齐聚一堂，共享这场行业盛会，活动现场座无虚席。

杨文斌：坚定信心、市场还在路上

---- 郑州未来将成为3000万人口级别的城市

郑州房地产市场，我是连续多年看好。2013年的时候，我给金科地产作内部专家分享的时候，劝他们赶紧进入郑州。当时我提出了两个城市，一个是郑州，一个是合肥。 2012年，我在郑州航空港论坛上提出了“航空港再造一个郑州”的概念。2013年、2014年，那时候时候市场很不好，郑州的同行问我怎么看郑州房地产市场前景，我当时说“郑州的市场还没有开始启动，但马上就要启动了”；2015年7月21号，河南省房地产业商会举办的市场分析会上，我说“河南人口等于西班牙加法国…2015上半年河南房地产市场形势报告会成功召开市场足够大，大家不用担心市场问题”。为什么这么看好郑州市场？我认为郑州未来在中国成为3千万人口的城市一点都不奇怪。今天我还是坚持这个观点，成为三千万人口的城市一点都不奇怪。

2016年3月4日，也是在河南省房地产业商会举办的论坛上，那个时候深圳市场已经很疯狂了，很多郑州企业想出去，我当时说“守住郑州，就是守住幸福”，有一家报纸把这句话作为标题。郑州楼市前景如何？未来人口上2000万，守住郑州就是守住幸福。

我先讲讲房地产市场的背景。

第一是2016年总体情况，用一句话来表达就是“瞬间消失的去库存，连续不断的地王”，这是2016年是从前到后的真实写照。2016年全国的地王有334个，其中14个是郑州贡献的。也就是说，郑州是除了上海之外最多的，站在消费者角度，用流行语来说，就是蓝瘦香菇（难受，想哭）。为什么郑州会下手太慢，瞬间就是1万多。现在中国出现这么多的变化，对于房地产来说一个核心的变化就是，房地产已经产远远不是商品，是资产，资产的期望是这样，买的时候100万，希望明年150万，后年200万，这就是我们这个行业最大的变化，房地产或者是住宅，已经从原来的传统的商品转变成为了资产，这个叫做资产化。

第二，调控。调控没有最严，只有更严，越来越严。也就是说，调控这个事儿，如果是金融这个闸口不关水的话（为了确保实体产业），短期大家千万不要梦想政策会放松。

第三，我们的3千亿，谁都想不到。去年有三家房企商品房年销售额三千亿，他们三家企业市场占有率达到10%。数据显示，集中度在加速，不是减缓。这三千亿中，河南、郑州做了重要贡献，比重很大。比如说碧桂园，去年6个收入过亿的总经理，有一个就是河南的。

第四，并购。并购也是一样。根据有关方面的统计数据，中国总共有3.8万家企业，现在手上有项目的大概4500—5000家，13%—14%的企业手上没有项目。市场并购越来越强烈，比如说中信，以前排名前十，被并购等等。

第五，讲讲原因。为什么会这样？市场特别的火爆？数据显示两个原因：

一是我们讲的城市化的需求。我们统计数据是这样，如果是按照70%左右城镇化率，从2017年开始，2016年以前不管，大概的市场需求还需要多少呢？ 80亿平方米，去年一年的销售额多少？15.7亿平方米，一部分是刚需，一部分是改善性的住房。如果按照中国的城镇化率和速度跟美国、欧洲差不多的话，我们对住宅的需求量大概就是在80—100亿平方米之间。

二是货币超发。根据叶檀女士提供的数据，M2，广义货币，从2014年120万亿到去年上半年的152万亿，到去年下半年的160万亿，这是什么概念？一个月1万亿，也就是说，4万亿4个月干完。从这个渠道来讲，现在讲的实体经济太差，必须为超发的货币寻找路径，刚好房地产行业是个重要的渠道。所以，两个主要原因：第一，确实我们城镇化的需求还有80—100亿平方米。第二，我们通过货币金融推动行业发展。

这个观点我在三年以前就讲了，这个过程当中，并不是所有的城市都好，我认为城镇化和城市空心化一定同步存在，这个观点我到现在还坚持。这样一个过程，使得现在的城市分化特别的厉害。未来的观点，如果大家去某一个城市置业怎么参考？关注人口和产业。第一，有没有人口进城？第二，产业发展怎么样？

我一直讲两个城市，郑州、合肥这两个城市的综合表现最优，咱们郑州的土地结构，咱们的产业升级、转型都比较好。

最后一个就是市场的集中度，前20强的企业，已经占了25%的市场份额，而且这个市场集中度在急速的提高、加速。

讲完全国背景，再来具体讲讲郑州的房地产。

郑州去年的均价10525元/平方米，这是什么概念？在全国大概排15—16名，全国大概15、16个城市均价过万。

另外，我一直期望的东西出现了，就是巨量市场。也就是说，这个是跟郑州城镇化的过程匹配，去年的郑州住宅1464万平米，什么概念？大家想想，深圳一年的量大概是350万方，也就是说深圳的量只有郑州的大概是1/4。上海跟郑州基本持平或者是略小，也就是说，这个是典型的巨量市场。产生这样一个情况，我们讲两个背景，一是高铁时代和航空时代，这两个东西叠加，导致郑州现在的巨量市场的产生，我们讲高铁改变了两个城市，一个是合肥，一个是郑州，都是米字型高铁，八条高铁线。这种结构下，合肥、郑州成为明星是必然的。

二是二孩政策。河南是第一人口大省，河南省生小孩子的意愿比其他的省份都高，这是历史形成的。所以，我给大家讲，未来的户型可能不是90平米，不是两房大两房，可能是三房。所以，未来的改善性的需求在郑州是大有可为的。

导致郑州这样的市场结果有几个方面的原因：

第一，玩家全国化。大公司都以成功进入郑州市场感到幸运。

第二，郑州住宅土地成交大概是1400亩，市场67%在旧城改造，这样一个结果，使得大家对旧城改造特别关注。还有一个就是土地市场价格，咱们的地面价格11116，也就是说1.1万，如果按照1.5容积率的话，大概的楼板价7千块钱左右，对于一个发展中的城市，我本人认为，郑州的土地放量太小了，地价太高了。

第三，供应量和供应结构。住宅去化率3.6个月，这个压力非常大，相反，咱们的写字楼、商业去化周期相对比较长。也就是说，原来的供地结构还需要改变。但是现在郑州看的比较好的，郑州产业转型走在全国的前面。也就是说，这样的话，对于用地的结构，还需要进一步优化。

关于郑州内部的区域分化，我给大家分享一下，现在的话，郑东新区肯定是标杆，但是可以预见郑州四面开花的时代即将来临，包括荥阳、巩义值得大家关注，郑州未来人口是3千万的量，现在的人口规模上扩展1.5倍，所以，四面开花是必然的，已经有企业跨过黄河到了武陟，我们可以三年以后看看这个观点会不会变成现实。

第四，人口红利。河南的人口红利要比全国晚5年，全国都完了，咱们还可以坚持五年，这样一个背景下，我们讲河南的人口是支持我们这个行业发展最重要的因素。

关于郑州市场还有几点需要提醒，第一，关于全民赌涨心态，我有一个观点，行业的发展不是通过价格定义，就像我们的手机，越来越便宜，但是行业在发展。但是全民赌涨这个心态去年郑州8月份到10月份非常严重，这里我画深圳价格的预测图，郑州的画不出来，这个心态需要大家警惕。

第二，投资危机，为什么讲这个事儿？咱们的人均收入增加，大概从1990年开始，26年的时候大概增加了30倍，但是咱们的房价大概平均增加50—70倍，M2广义货币的量增长70—100倍，这样背景下，我们的投资收益下降是必然的，比如租金的价格，如果没有房价上涨，是没有办法支持现在的售价上涨的。

所以，我们坚持一个观点，如果金融政策一旦收紧，对房价是最大的打击。刚才我前面讲了，关于M2的增长，去年10月份前后的变化，增长幅度是在收窄的，如果再往下说，跟2007年的政策一样，对房价的威胁是最大的。

第三，财务压力凸显，因为家庭收入的增长，不足以支撑房价的增长，所以，家庭的还贷压力是增加的。这里有三个核心的观点：第一，基本事实GDP的增长20%多靠房地产，第二，增加的钱都买房子了，第三，家庭的收入都给银行了。三个基本事实，给大家做一个提醒，呼吁大家关注金融政策的改变。

未来怎么走？未来房地产开发跟三个东西关系度最高：第一，大娱乐，也就是泛文化旅游，因为人都想吃喝玩乐。第二，大健康，因为人都不想死。第三，工业4.0，人都不想干活。所以，这三个东西是未来跟土地开发最大的机会。

这里讲几个观点，关于小镇，现在特别热。我对去年10月19号国家公布的127个特色小镇特别不认可，为什么？我认为，这些公布的小镇，我叫分猪肉、大锅饭，这种特色小镇的开发一定不符合市场的基本规律。市场基本规律是什么？大家研究下美国的特色小镇会发现，他们的特色小镇呈现几个观点：一是一定是在大城市的周边，比如在郑州画圈，两个小时、三个小时内就行了，我搞不懂攀枝花特色小镇怎么干起来的，和田特小镇怎么干的，我也不知道。二是交通不能有障碍；三是要有可市场化的产业；四是要有核心产品，核心企业。也就是说，未来市场化的特色小镇一定是在大城市的周边，大家记住这个话。鸡不生蛋，鸟不拉屎的地方做特色小镇难度极大。

关于消费的国际化、地产的国际化，就是关于地产的国际化的问题，如果大家有这个想法，我建议华人最多的地方下手。这是我对未来房地产的几个发展建议，跟大家做一个简单的分享。

一句话来讲，对于河南市场、特别是关于郑州市场，我认为“市场发展还在路上，大家要有坚定的信心”！

来源/微信公众平台“楼市气象”

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统筹/宋光华  编校/李文礼 

视觉/河南商报视觉产品部

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